以彻底的遏制炒房之风

房产税是大家都非常关心的,也被关心房地产的人寄予厚望,很多人都希望快点开征房产税,以彻底的遏制炒房之风,让房地产回归到正常的轨道上来,真正的实现房住不炒,但是,实...


  房产税是大家都非常关心的,也被关心房地产的人寄予厚望,很多人都希望快点开征房产税,以彻底的遏制炒房之风,让房地产回归到正常的轨道上来,真正的实现“房住不炒”,但是,实际上,解决房地产行业的市场问题,单依靠房产税这一个税收手段,显然是不现实的,如果房产税真的是万能良药的话,那估计早就出台了。

  更何况,任何一项税收的开征,都得先经过立法程序,税收法定,这是基本的原则。在过去的很多年里,虽然房产税被屡屡提及,并且也有了时间表,但距离真正的推行,其实还是需要一定时间的。

  不过,在房产税还未正式出台的是的时候,又一项对房地产市场产生很大影响的税种,正在推进立法进程。

  根据相关报道,财税部门已经起草了土地增值税法初稿,正在内部征求各方意见。那么,土地增值税到底是个什么玩意?对房价又会产生怎样的影响呢?

  这个税已经存在了很长时间的,而且很多企业在经营中,是需要缴纳这个税收的。

  比如,根据相关的年报和统计数据显示,中国恒大2018年应交土地增值税为521亿元,碧桂园2018年应缴税额约为139亿元,万科约为196亿元。

  关于土地增值税的开征,可以追溯到上个世纪,在90年代的时候,海南房地产异常火爆,大量房企,不仅仅是炒房子,更多的是开始炒地皮,为了打击这一炒作行为,1994年,国务院颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

  按照这个《条例》,土地增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人(这里明确规定了,个人也是征收范围)。

  除了现行国有土地使用权外,在此次立法过程中,相关部门考虑将出让集体土地使用权、地上建筑物及附着物(不含土地承包经营权流转)收入纳入土地增值税征税范围,这意味着,征收的范围将进一步放宽。

  实际上,目前个人住宅(不包括商住用房)转让暂免交土地增值税,但企业尤其是房地产开发企业转让房地产都需要交税,并且采取了30%、40%、50%、60%四级超率累进税率,增值额越高缴纳税越多,成为了房地产企业的一项重要支出。

  同时,土地增值税,也成为我国税收中增长较快的一类税收。根据财政部数据,土地增值税2018年收入达到5642亿元,同比增长14.9%。2019年一季度收入为1667亿元,同比增长14.7%。

  根据前面的内容,大家也能看到,土地增值税征税对象是转移房地产并取得收入的单位和个人,房企是土地增值税缴纳的主力军,因此,这个税种的立法,将对房企和个人税收缴纳方面产生巨大的影响,从而进一步影响房价。

  当然了,现在征收的主体,主要是房企。但是,在当前的土地增值税暂行条例中,土地增值税与增值税、所得税这三个税种的税基存在很大程度的重合,企业在转让房地产收入交完土地增值税后,这笔收入又需要缴纳企业所得税,因此存在重复征税的情况。

  可是此次土地增值税的立法,总体思路和开征房地产税一样,未来将会减轻房地产交易环节的税负,协调土地增值税、增值税和所得税三种税种,减轻或解决重复征税的问题,其实是会为压力山大的房地产企业“减负”。

  当房企的税负降低,通过价格传导机制,房价或许也会有所降低,这对于广大购房者来说,或许是一个利好消息。

  但是,在征求意见稿中,也很明确,有两个方面值得注意,一是征管的范围会拓宽;二是未来会加强征管,这也意味着,过去房企的“擦边球”做法或许不再有空间了,这或许会导致一些房企的经营成本上升。

  财政部条法司在今年财政部立法工作安排中已经明确,力争年内完成土地增值税法内部起草工作,及时上报国务院。

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